事例紹介

ホームプランナーで解決した様々な事例をご紹介します。
住宅ローンの滞納、離婚、リストラ、税金の差押など様々なケースがありますが、
みなさま既に新しい生活をスタートされています。

心機一転、前向きに新しい生活をはじめる。

住宅ローン、管理費等の支払いができなくなり、１年以上滞納されていました。
金融機関やクレジット会社からも毎週のように手紙や通知書、督促状まで届くように・・・

さらには競売の申し立てもされ、どうしたら良いか悩んでいた時に弊社にご相談を頂きました。
残債が多く、とても売却代金には満たない状況でしたので、一般の売却は不可能な状態でした。弊社専門スタッフが債権者（銀行等）と何度も打ち合わせを行い、競売ではなくなんとか任意売却についての同意を取り付けました。
但し、債権者も競売の申し立てをしているため、任意売却に協力できる時間は長くありません。任意売却を容認するには、３ヶ月以内には結果を出してほしいとの回答でした。

すぐさま販売活動を開始、ご相談者様もお部屋の清掃・案内時の立ち合いにも非常に協力的に動いて頂いた甲斐もあって、３週間程で無事にお客様が見つかりました。すぐに債権者に報告、ご契約とともに競売の取り下げを行うことができました。債権者の担当者様からも、非常にスピーディに動いて頂き、早期回収、競売より回収額ＵＰできたとお褒めのお言葉を頂戴しました。ご相談者様からも“競売の回避、自己破産の回避ができて本当に良かった。失ったものはあるが、心機一転、またこれから頑張ります。”と前向きなお言葉も頂戴できました。

競売を回避。自己破産も回避。

住宅ローンの返済ができなくなり、金融機関等から何通も手紙が届いているが、どうすれば良いのかわからないので相談に乗って欲しいとご連絡をいただきました。
お話を伺ったところ、滞納してから9カ月程経過しており、税金の滞納もあり、役所から差押されている状況でした。また、金融機関からの手紙は代位弁済、債権回収会社への債権譲渡、任意売却等に関する内容でした。

まずは現状把握するために、債権回収会社、役所等に現在の滞納額の確認・調査を行い、任意売却することができるかを確認していきました。
その結果、任意売却は可能ですが、税金の差押を解除できるかが一番懸念される部分でした。税金の差押解除には滞納分を全額返済する必要がありますので、返済可能がどうかも含め売主さまとじっくりお話をさせていただきました。

相談の結果、売主さまはある程度時間があれば税金の滞納費用は捻出できるということでしたので、今の状況を維持していけば債権者の了解も得られやすく、売却活動を進めていきます。ただし、売却が成立しても債権の一部は残ってしまいますので、債権者と相談のうえ、残った残債は返済していかなければならないことをご説明、ご了解いただいたうえで、売却活動を開始しました。売主さまにとって少しでも良い金額で売却が出来るように広告活動を積極的に行っていきました。室内がキレイだったこともあり、ネット掲載写真の見栄えが良く、多くの方から室内を見たいとの依頼が入り、ご案内した数組のお客さまの中で一番高値を付けて頂いた方と無事お取引することができました、売主さまには残債がかなり減らせ、これで新しい生活へ踏み出せると喜んでいただきました。

不動産業者の融資斡旋でスルガ銀行等から融資を受けたが、返済できない・・・

アパートローンの滞納

アパートローンの支払いができず、自宅まで差押えされそうなので、どうしたら良いか教えて欲しいとご相談頂きました。

　神奈川県に在住とのことでしたので、まずはお電話で概略はお聞きしました。ご相談者様は奥様とお子様の３人家族、30代の働き盛りのサラリーマンですが、生活費・お子様の養育費から貯蓄もできず、将来の年金に対する不安から不動産投資を始められました。当初は不動産投資書籍など読み漁り勉強に励まれていたみたいですが、いざ購入という場面になると自己資金不足から金融機関の融資は通らず、半ば諦めかけていたところ、ある不動産会社から自己資金がなくても買える物件が愛知県にあると紹介されたのが始まりでした。不動産会社からは、金融機関と太いパイプがあるので全てを任せてほしいと言われ、言われるがままに要求された資料を渡すと、１週間程で融資が通ったと連絡があり物件の現地確認をするまもなく契約をしてしまったとのこと。空室が２０％近くあったのですが、業者がサブリースをするので問題ないとの言葉を鵜呑みにしてしまい、購入後も一度も物件に訪れることもなかったみたいです。

ところが、昨年から表面化した不動産会社、スルガ銀行などの不祥事に伴い、スルガ銀行より連絡が入り、ご相談者自身の預金通帳も改ざんされていたことがわかったとのこと。びっくりしてすぐに不動産会社に連絡したが、担当者は退社しており詳細がわからないの一点張りで、翌月からは、サブリースしていた部屋の賃料の入金もなくなってしまったと。もともと億を超す借入をしながらも毎月のキャッシュフローは数万円程度でしたので、サブリース賃料が未払いとなったことで、自宅の住宅ローン、生活費、養育費、アパートローンの返済など、とても給与だけでは賄いきれなくなってしまい返済ができなくなってしまったとのこと。まずは、物件の入金状況のわかる資料をお預かりし、現地調査、なぜ入居が決まらないのかなど賃料相場の調査を行いました。物件は、保守管理・清掃などまったくされておらず、空室も原状回復工事されていないばかりか賃貸募集もされていない状況でした。購入先の不動産会社は管理会社も兼ねていたのですが、管理報告などでたらめであったのです。弊社の調査では、幸いにして、適切な保守管理状態を保ち、原状回復工事を行えば十分に入居付けができるとの結論でした。すでにご相談者様は、アパートローンの返済を数ヶ月滞納しているため、いつ差押がなされても不思議でない状況でした。本来であれば適切な管理・募集を提案し、入居率ＵＰのうえ販売したいところですが、時間がありません。そこで弊社にて投資コンサルティングを行っている数十組のお客様に対してご紹介、物件の購入後の空室のリノベーションの提案、管理・募集のシュミレーションを行ったところ、２組のお客様より購入意思を頂くことができました。１組の方は現金、もう１組は借入でしたので、時間がない旨を説明・ご理解頂き、現金で購入のお客様とすぐに売買契約を締結することになりました。タイミングが良かったこともあり、ご相談から４週間弱で取引は全て完了となり、アパートローンの返済ができました。　自身の判断が誤っていたいと反省はされながらも、“普通の生活ができる喜びがわかりました！今後は家族との生活を第一に地道に働きます！”と前向きなお言葉を頂戴しました。　弊社にも、昨年より急増している典型的なアパートローントラブルのご相談です。ご相談者様も物件を見たことがない、不動産会社にまかせっきり、なぜ融資が通った？と疑問を抱きながらも、放置してしまっていることが多くあります。オーナー様にも問題点はあるとは言え、やはりプロである不動産会社がしかっりとサポートすることでほとんどのトラブルは回避できます。利益至上主義に走るばかりに、預金通帳の偽造、物件の入居状況の偽造など詐欺行為はもってのほかです。購入物件は基より、それを販売する不動産会社の経営方針もしっかりと吟味・精査されることをお勧め致します。

離婚した配偶者と住宅を購入した時の連帯債務者になったままであった・・・

今の家に住み続けたいのですが、どうしたら良いか教えてほしいとご相談頂きました。

詳しく状況をお聞きすると、現在、娘と二人で暮らしている家は、元旦那様（５年程前に離婚）が住宅ローンを組んで購入している住宅でした。

そこに突然金融機関から督促状が届き、訳が分からず元旦那様に連絡したところ、１年程前に会社をリストラされ収入が激減、自身の家賃・生活費の支払もままならない状況となってしまっていました。今まで何とか住宅ローンの返済を続けておられたのですが、遂には返済ができない状況となり、滞納してしまったと。なぜ私の所に督促状が届いたのか聞いたところ、購入時に住宅ローンの連帯保証人になっていたとのことでした。

　このまま債権者と連絡を取らずに住宅ローン返済を放置していると債権回収会社へ債権譲渡され、競売になってしまい、今の家に住み続けることができなくなってしまいます。

ご相談者様の意向に沿うべく、まずは弊社にて元旦那様と面談して税金滞納の有無など詳細状況を確認、弊社と元旦那様より、債権者へ任意売却での債務整理についての意向を伝えました。その後は、弊社にて粘り強く何度も債権者と交渉し、任意売却で進める合意を取り付けました。ご相談者様は、売却後もそのまま住み続けることができるリースバックをご希望されており、その条件を受け入れて頂ける買手は、ご親族、投資家か不動産業者に限られます。ご親族にも相談しましたが協力は困難でしたので、投資家と不動産業者にご紹介、約２週間程で債権者の了解が得られる価格での購入者を見つけることができました。