【ご相談内容】

会社を清算するにあたり倉庫兼事務所を売却したいが、一部賃貸している為どうすれば良いですか？と、ご相談頂きました。

【活動内容・結果】
まずはどのような形で賃貸されているのか現地確認に伺ったところ、１階２階は空の倉庫になっており、３階を賃貸している状況でした。
１階２階と３階で分離されおり、業種によっては賃貸したままで買手が見つかると思いましたので、賃借人を退去させずに、買手を探していく事をご提案させて頂きました。
土地建物の利用面積が１階２階のみで足りる方であれば、融資を受けて購入する場合、賃料を返済原資の一部として見ることも出来るため、金融機関もプラスに考えてくれる可能性がございます。
早速、事業用物件を探している顧客様へご紹介したところ、すぐに物件を見に行きたいと連絡を頂き、案内したその場にてお申し込みを頂く事が出来ました。

売主様は賃借人がいる状態で売れるのか心配されておりましたが、取引が完了し会社も無事清算することができたと、とても喜んで頂く事ができました。
買主様は条件にピッタリの大きさで、しかも賃料の見込める倉庫事務所ということで、とても喜んで頂けました。

１階がカフェ、２階が自宅の店舗付住宅を売却したいとのご相談がありました。 平成１２年築の鉄骨造２階建ての店舗付き住宅でした。所有者であるご主人様はケーキなどを作るパティシエで地元では人気のカフェとして約１９年間営業していましたが、離婚がきっかけで店舗を移転し、今まで営業していたこちらの自宅兼店舗を売却することとなりました。 査定額は土地と建物合わせ３５００万円ほどでしたが、債務が４０００万円残っていたため、４５００万円で販売を開始いたしました。このような店舗付き住宅は購入者が限られており、一般住宅より需要が少ないため、販売は苦戦する旨をあらかじめお伝えしました。販売開始から３ヵ月ほど経ちましたがほとんど問い合わせもなく弊社の予想通り販売は苦戦し、価格を見直したりと長期戦になりました。販売開始から半年がたち、以前から数回内覧されご検討されていた障害者支援施設の方からお申し込みが入りました。 金額も何とか４０００万円でまとまり無事債務を返済し売却が完了しました。 不動産の売却は、依頼者の方によって様々な事情がありますので弊社はご依頼された要件に、最善を尽くしお客様のご要望に応えられるよう取り組んでまいります。

任意売却の相談を頂きました。
相談を受けた時点では滞納しておりませんでしたが、頑張っても３ヶ月くらいで支払いが困難になるので売却したいとのことでした。

査定をしたところ、残債に対して査定価格が大きく下回っており、任意売却以外の方法では売却が難しいとの結論となりました。
任意売却の場合、金融機関にもよりますが、一般的には滞納開始から約６ヶ月で不動産仲介業者が任意売却として活動が出来るようになります。
今回は、残り３ヶ月支払ったとしてもその後は困難になるとあらかじめ伺っていたので、次の支払いから滞納してもらい、その分を転居費用に充てることで少しでも現状の負担を減らせるような方法をとって頂きました。（支払いをとめればその分の負債は売却後に債務として加算されますが、現在の状態を考えると少しでも手元のお金を残す方法を取ることが望ましい場合もあります。）

売主様には、このような方法が取れることも知らなかったし、売却後のことまでしっかりしたと説明を受けられ不安が解消できたので、早い段階で相談して良かったと言って頂けました。
任意売却のご相談をされる方の多くは、現状や売却後のことについて色々な不安を抱いております。ただ、悩んでいても時間だけが過ぎていき、相談した頃には手遅れということもありますので、まずはご相談頂ければと思います。

まずは住宅ローン債権（残債務２４００万円）以外に滞納があるかを確認させて頂いたところ、固定資産税・都市計画税の滞納があり、既に差押についての通知が来ているということでしたので、自宅を差押される前に売主様と役所へ伺い今後の相談をさせて頂きました。（多くの方が支払い困難になると税金等の督促通知を無視し、その結果、自宅を差押されてしまうというケースも少なくありません。）

これにより、売却時の債権者への話も通りやすくなりました。 その後の話合いで売出価格は２５００万円に決まり販売を開始しました。

売主様の意向としては、できるだけ残債務を減らしたいということでした。その為、まずは物件の完成度を高めるために先行しての引越しと残地物撤去のご提案をさせて頂きました。 室内退去後、不動産ポータルサイトへ室内写真を多数掲載しネット反響を拾いながら、同時に折込広告、オープンハウスを実施したところ、早期に購入者を見つけることができました。

残債務は若干残りましたが、売主様にはこれでまた再出発ができる『ありがとう』と感謝の言葉を頂くことができました。